Klimawandel: Welche Auswirkungen hat er auf Immobilien?

Anstieg der Durchschnittstemperaturen in Frankreich, Anstieg des Meeresspiegels, wiederkehrende Dürreperioden... Die Auswirkungen des Klimawandels in Frankreich sind bereits unbestreitbar. Météo France hat sich mit den Auswirkungen im Hexagon beschäftigt und prognostiziert eine unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Regionen: Einige Gebiete könnten sehr stark betroffen sein, während andere hoffen können, von den Auswirkungen des Klimawandels relativ verschont zu bleiben. Welche Folgen hat dies für die Attraktivität der französischen Regionen? Wird eine Immobilie in einer Region mit starken Hitzewellen an Wert verlieren? Sind Immobilien an der Küste dem Risiko eines steigenden Meeresspiegels ausgesetzt?

Um diese Fragen zu beantworten und zu erfahren, wie man sich auf diese Risiken vorbereiten kann, wird ein Überblick über die Auswirkungen des Klimawandels auf den Immobiliensektor in Frankreich gegeben.

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1. Temperaturanstiege: Auswirkungen auf den Lebenskomfort

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Steigende Temperaturen und thermisches Unbehagen

Der Temperaturanstieg in Frankreich ist durch mehrere Phänomene gekennzeichnet: Anstieg der jährlichen Durchschnittstemperaturen im ganzen Land (von +1,6 °C auf 3 °C bis 2050 (AFP, 2021)), Zunahme der Anzahl der Hitzetage, Verlängerung und stärkere Intensität von Hitzewellen... All diese Phänomene erhöhen das thermische Unbehagen innerhalb der Wohnung. Erinnern Sie sich an Hitzenächte, in denen man nach einem heißen Tag kein Auge schließen kann, weil die feuchte Hitze die Raumluft durchdringt? Stellen Sie sich nun vor, dass solche Tage zwei-, dreimal pro Jahr häufiger vorkommen. Das ist nicht gerade beneidenswert, oder?

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Welche Regionen sind am stärksten betroffen?

Bei der letzten Hitzewelle im Jahr 2019 verzeichneten Okzitanien und die Provence-Alpes Côte d'Azur die höchsten Temperaturen, während die Bretagne und die Region Hauts-de-France in diesem Jahr die Gunst der Sommertouristen gewonnen hatten (L'Express, 2019). Diese Phänomene werden Frankreich auch weiterhin sehr ungleichmäßig betreffen, und AFP hat einen Simulator erstellt, in dem Sie die Auswirkungen der Wetterentwicklungen in Ihrer Gemeinde erfahren können, der hier verfügbar ist: Morgen, welches Klima vor meiner Haustür?

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Auswirkungen auf Immobilien und Tourismus

Auch wenn der Immobilienmarkt noch keine Entwicklungen gezeigt hat, die direkt mit diesen Phänomenen in Verbindung stehen, ist zu beobachten, dass im Zeitraum 2015-2019 der Anstieg der Touristenzahlen in den kühleren Departements (Seine Maritime, Manche: durchschnittlich +9,6 %) fast doppelt so hoch war wie in den Departements, die am stärksten von Hitzewellen betroffen waren (Hérault, Gard: durchschnittlich +4,5 %) (INSEE, 2022). Die beiden Hitzewellen 2017 und 2019 könnten diese Präferenz erklären, wobei die Spitzentemperaturen 2019 im Hérault mit 46 °C ihren Höhepunkt erreichten.

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Städte als Frontlinien der Erwärmung

Städte werden besonders betroffen sein, da sie Wärmeinseln bilden, die das Phänomen der Hitzewelle verstärken und den Temperaturabfall erschweren (aufgrund des Mangels an Grünflächen, der Fülle an betonierten Flächen ...). In Paris könnte es im Jahr 2050 dreimal so viele Hitzenächte geben wie bisher gewohnt, nämlich 20 Nächte pro Jahr (AFP, 2021). In Marseille könnte es sechsmal so viele extrem heiße Tage geben; und in Brest doppelt so viele ungewöhnlich heiße Tage.

‍Kartografie der Temperaturentwicklung :

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2. Erhöhung des Dürrerisikos und Schwächung von Gebäuden

Im Januar 2022 enthüllte Covéa, der größte französische Versicherer (Eigentümer der Marken MAAF, GMA, GMF), in seinem Weißbuch zum Klimawandel einen unvermeidlichen Anstieg der Risiken für Gebäude aufgrund von Dürren, die durch den Klimawandel in Frankreich verursacht werden. In der Tat berichtet Covéa von einem bereits deutlichen Anstieg der Schadensfälle im Zusammenhang mit Dürren, der sich fortsetzen und bis 2050 in Frankreich um mehr als 60 % steigen soll. Welche Zusammenhänge bestehen zwischen Dürre und der Schwächung von Gebäuden?

Das Dürrerisiko, das sich für Gebäude durch das Versicherungsrisiko "Schrumpfen und Quellen von Ton" materialisiert, ist ein Phänomen, das den Boden, auf dem Gebäude stehen, schwächt, wenn dieser Boden Trockenheitsepisoden erlebt. Dieses Phänomen, das mit den Volumenschwankungen des Bodens zusammenhängt, führt zu differentiellen Setzungen, die Schäden an Gebäuden verursachen. Seit 2016 haben die Häufigkeit intensiver Dürreperioden und die dadurch verursachten Schäden zugenommen. Zwischen 1989 und 2020 beliefen sich die Kosten für die Auswirkungen von Dürreperioden auf fast 15,2 Milliarden Euro.

Die von Covéa durchgeführte Analyse (siehe Kartografie unten) legt nahe, dass das Zentralmassiv eine intensive Verschärfung der Dürreschäden erleben könnte.

Risikomapping :

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3. Steigender Meeresspiegel - eine Bedrohung für Frankreichs Küsten

Eine weitere Auswirkung des Klimawandels ist der Anstieg des Meeresspiegels, der alle am Meer gelegenen Gebiete bedroht. Wie sieht es in Frankreich mit seinen 5500 km Küstenlinie aus? Ist der Wasseranstieg ein besorgniserregendes Phänomen? Kann er ein Risiko für Immobilien darstellen?

Laut einer Analyse der Firma Callendar wird die Gefährdung durch Küstenerosion aufgrund steigender Wasserstände weit unterschätzt. So betrafen 15.000 zwischen 2016 und 2021 abgeschlossene Immobiliengeschäfte Güter, die vor 2050 überschwemmungsgefährdet werden würden. Der Gesamtwert dieser Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs wurde auf 5 Milliarden Euro geschätzt, ein Wert, der die Risikoexposition nicht berücksichtigte.

Dieser globale Anstieg ist bereits real: Seit Beginn des 20. Jahrhunderts wurde ein Anstieg von 20 Zentimetern beobachtet, was schneller ist als alles, was in den letzten 3.000 Jahren beobachtet wurde. Callendar weist darauf hin, dass die Mündung der Seine und die Atlantikküste am stärksten gefährdet sind, mit Städten wie Le Havre, wo der Wert der Immobilien, die bis 2050 zu einem Risiko werden, über 1000 Millionen Euro betragen würde, oder Bordeaux, Deauville und Caen.

Ein weiterer wichtiger Punkt der Studie ist, dass diese Risiken im Jahr 2050 zwar bereits vorhanden sind, sich bis zum Ende des Jahrhunderts aber noch verschärfen werden. Je nachdem, wie schnell das Eis der Antarktis schmilzt und wie viele Treibhausgase in diesem Jahrhundert freigesetzt werden, könnte die Zahl der gefährdeten Güter bis 2100 um das Zehnfache ansteigen.

Die Kanzlei bietet auch ein Simulationstool an, mit dem Sie herausfinden können, ob sich eine Immobilie in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet befindet. Sie finden es hier: http: //submersion.climint.com/

Kartierung der Risiken durch steigende Wasserstände :

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4. Wertverlust von Immobilien aufgrund von Klimarisiken

Ist Ihre Immobilie aufgrund des Klimawandels starken Risiken ausgesetzt? Besteht die Gefahr, dass Ihre Immobilie bis 2050 an Wert verliert? Wenn man bedenkt, dass Hauskäufer (Eigentümer, die noch Kredite für den Kauf ihres Hauptwohnsitzes abbezahlen müssen) im Durchschnitt 27 Jahre lang in ihren Wohnungen wohnen (INSEE, 2017), sind Transaktionen, die heute getätigt werden, bereits von den Entwicklungen betroffen, die bis 2050 zu erwarten sind... Das heißt, in 28 Jahren.

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Die Entwicklung der Attraktivität von Gütern

Bei der Bewertung des potenziellen Wertverlusts sind mehrere Elemente zu berücksichtigen. Die Analyse der Firma Callendar über die Transaktionen der vergangenen fünf Jahre lässt darauf schließen, dass das Klimarisiko auf dem Immobilienmarkt derzeit ziemlich stark unterschätzt wird. Einige Immobilieninvestoren oder Bauträger schlagen vor, ihre Gebäude weiterzuentwickeln, um sie vor der "klimabedingten Veralterung" zu bewahren, d. h. die Gebäude so anzupassen, dass sie vor den Auswirkungen des Klimawandels geschützt sind. Diese Resilienz könnte dann in Form eines verbesserten Temperatur- und Feuchtigkeitsmanagements in Innenräumen oder eines zusätzlichen Schutzes der Kanalisation vor Überschwemmungsschäden erfolgen... Damit kann man sich aber nicht gegen die anderen Unannehmlichkeiten einer von solchen Extremereignissen betroffenen Stadt schützen: Ist es immer angenehm, in einer Stadt zu leben, die wie Toulouse mehr als 10 Tage im Jahr über 35 Grad Celsius hat? Wo die Zahl der Hitzenächte 19 pro Jahr erreicht, wie in Grenoble? Heute gibt es keine Studien, die eine Entwicklung der Immobilienpreise in diese Richtung belegen, aber ihre Attraktivität könnte sich bis zur Mitte des Jahrhunderts ändern.

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Das Risiko der Nicht-Versicherbarkeit von Gütern

Parallel zu dem Risiko, das für die Attraktivität besteht, stellt sich das Problem der Versicherbarkeit von Immobilien. In Gebieten, die immer mehr Risiken ausgesetzt sind und in denen große materielle und finanzielle Schäden entstehen, könnten die Versicherer beschließen, bestimmte Schäden nicht mehr zu decken, oder die Preise würden so hoch werden, dass sie für die Eigentümer unattraktiv werden könnten. In einigen überseeischen Regionen ist bereits zu beobachten, dass sich mehrere Versicherer aufgrund der als zu hoch erachteten Risiken zurückgezogen haben, und selbst dort, wo Versicherungen weiterhin verfügbar sind, ist die Segmentierung der Tarife so stark, dass Versicherungen dann wirtschaftlich unzugänglich werden (L'Argus de l'Assurance, 2019).

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Zugang zu Informationen über diese Risiken

Die wichtigste Folge, die Hausbesitzer ab dem nächsten Jahr treffen wird, ist das Inkrafttreten eines neuen Gesetzes über die Information über die Risiken der Küstenerosion. In Frankreich müssen Mieter und Käufer ab 2023 bereits bei der Veröffentlichung einer Anzeige über das Risiko der Küstenerosion innerhalb eines Jahrhunderts informiert werden. Zusätzlich müssen die Eigentümer Rückstellungen für die Kosten der Zerstörung und Wiederherstellung bilden.

Dieses Gesetz, das Teil des Klimagesetzes ist, zielt darauf ab, die Kenntnis von Käufern und Mietern über die Risiken, denen die sie interessierenden Immobilien ausgesetzt sind, in Kenntnis der erwarteten Entwicklungen in Anbetracht des Klimawandels zu fördern. Es besteht also ein reales Risiko für alle Immobilien, die vor kurzem erworben wurden, ohne die Risiken zu kennen, denen sie ausgesetzt sind, und die auf dem Immobilienmarkt an Wert verlieren könnten, sobald diese Risiken bekannt werden.

Laut Callendar könnte in den 78 Gemeinden in Frankreich, in denen die Immobilien, die vor 2050 zu einem Risiko werden, mehr als 5% der Transaktionen ausmachen, der lokale Immobilienmarkt durch die Bekanntgabe dieser neuen Informationen stark beeinflusst werden.

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Schlussfolgerung

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Besteht die Gefahr, dass Ihre Immobilie an Wert verliert?

↪Lo_Cf_200D↩Alleshängt davon ab, ob man den spezifischen Risiken ausgesetzt ist, die mit dem Klimawandel verbunden sind, darunter der Anstieg des Meeresspiegels, der Temperaturanstieg und die Zunahme von Dürrephänomenen. Die verschiedenen geografischen Gebiete werden von den unterschiedlichen Auswirkungen des Klimawandels unterschiedlich stark betroffen sein: Die Nordwest- und Westküste Frankreichs werden in erster Linie mit dem Anstieg des Meeresspiegels konfrontiert sein, während der Süden, der Osten und die Großstädte eher den Phänomenen des Temperaturanstiegs ausgesetzt sein werden.

Zu diesem Zweck können Sie die von Callendar undAgence France Presse entwickelten Tools konsultieren, um das Risiko entsprechend Ihrer geografischen Position einzuschätzen.

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In welchem Zeitraum könnte die Immobilie an Wert verlieren?

‍ImFalle des Wasseranstiegs könnte das Klimagesetz ab 2023 durchaus offenbaren, dass der Wert bestimmter Immobilien im Verhältnis zu ihrer Risikoexposition überbewertet ist. Für steigende Temperaturen und Dürre gibt es bislang keine Studien, die auf ein potenzielles Risiko von Wertverlusten hinweisen, auch wenn es schwache Signale gibt, dass wiederholte Hitzewellen die Attraktivität von Regionen erhöhen, die von großer Hitze eher verschont bleiben.

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Anhang: Das Lexikon der Klimaphänomene

Ungewöhnlich warme Tage: wenn die Tagestemperatur 5°C oder mehr über der normalen Temperatur liegt.
Hitzewelle: wenn mehr als fünf aufeinanderfolgende Tage ungewöhnlich heiß sind.
extrem heiße Tage: wenn die Temperatur über 35°C liegt
Hitzewelle: Eine Hitzewelle ist ein Phänomen großer Hitze, das jedoch nicht allgemeingültig definiert ist. Tatsächlich hat jede Region ihre eigenen Merkmale, um eine Hitzewelle zu definieren. Zum Beispiel für das französische Mutterland: Paris Hitzewelle, wenn mindestens 31 °C am Tag und 21 °C in der Nacht; Marseille Hitzewelle, wenn mindestens 36 °C am Tag und 24 °C in der Nacht.
Hitzeintensive Nacht: Eine Nacht, in der die Temperatur nicht unter 20 °C sinkt und der menschliche Körper sich nicht richtig erholen kann.
Wärmeinseln: Phänomen eines örtlich begrenzten Temperaturanstiegs in städtischen Gebieten im Vergleich zu benachbarten ländlichen Gebieten. Diese Wärmeinseln sind künstliche Mikroklimata, die durch menschliche Aktivitäten (Energiekraftwerke, Wärmetauscher...) und Stadtplanung (dunkle, wärmeabsorbierende Oberflächen, z. B. Teer) verursacht werden.
Schrumpfen und Quellen von Ton (RGA): Phänomen, das mit den Volumenschwankungen des Bodens zusammenhängt und zu differenziellen Setzungen führt, die Schäden an Gebäuden verursachen.
Küstenerosion: allmählicher Verlust von Material, der dazu führt, dass die Küste zurückweicht und die Strände sich absenken.
Überflutung: vorübergehende Überflutung der Küstenzone durch das Meer, die unter schweren meteorologischen (Wind, Tiefdruckgebiet) und ozeanografischen (starker Wellengang, Gezeiten) Bedingungen extrem auftritt.

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